Wertermittlung einer Immobilie

Die Wertermittlung

Die Wertermittlung einer Immobilie ist die Grundlage für deren Verkauf. Sie sollte durch einen unabhängigen Fachmann vorgenommen werden.

Marktwert
Marktwert ermitteln

Um eine entsprechende Wertermittlung erfolgreich durchführen zu können sind konkrete Kenntnisse des Marktes erforderlich. Diese Kenntnisse werden durch eine umfangreiche Beobachtung des Verkaufsgeschehens errungen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist anzuwenden, dies ist im Besonderen für die Ermittlung des Sachwertes zu berücksichtigen.

Die konkreten Kenntnisse des Marktes kann ich meinen engeren Wirkungskreis im Altmarkkreis Salzwedel nachweisen. Bei Wertermittlungen in anderen Gemeinden ist meist eine entsprechende Recherche erforderlich. In meiner Tätigkeit bei Gutachterausschuss des Altmarkkreises Salzwedel konnte ich erhebliche Erfahrungen in der Systematik von Wertermittlungen sammeln und Kenntnisse des Marktes erwerben.

Die Wertermittlung einer Immobilie beginnt immer mit einer Besichtigung des Objektes. Der erste Schritt in der Bewertung besteht in der Festlegung des Immobilientyps.  Danach erfolgt die Festlegung der Bewertungsmethode.

Die Wertermittlungsarten

Es sind mehrere Ermittlungsarten anzuwenden:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Das sicherste Verfahren ist das Vergleichswertverfahren. Hierbei wird auf bereits erfolgte Verkäufe zurückgegriffen und der Preis daraus abgeleitet.

Im Sachwertverfahren wird der Herstellungswert eines Gebäudes ermittelt. Weiterhin werden das Alter des Gebäudes und der Unterhaltungszustand beurteilt und in die Bewertung einbezogen. Der Wert des Bodens, der Außenanlagen und der Erschließung wird ebenfalls berücksichtigt. Der Verkehrswert wird dann im Rahmen der Marktanpassung ermittelt.

Das Ertragswertverfahren beruht auf den bisher erzielten, oder am Markt erzielbaren Mieteinnahmen. Hieraus wird ein Jahresertrag ermittelt, der durch Instandhaltungskosten bereinigt wird. Nach der Berücksichtigung des Bodenwertes wird der Ertragswert nach der Restnutzungsdauer festgelegt. Aber auch hier spielt der Immobilien-Markt eine Rolle entscheidende Rolle, die Nachfrage und das Angebot bestimmen den Preis. 

Die unterschiedlichen Bewertungsarten können auch abweichende Ergebnisse erzielen. Oftmals ist es jedoch hilfreich die unterschiedlichen Ergebnisse in eine Gesamtbewertung einfließen zu lassen.

Oftmals ist die Ermittlung des Preises, welcher am Markt erzielbar ist, eine „Reine“ Gefühlssache. Die erfolgreiche Vermarktung natürlich auch von der Darstellung der Immobilie, seiner Vor- und Nachteile abhängig. Vertrauen Sie hierbei einem Sachkundigen der den Immobilienmarkt in der Altmark kennt.